Аналитический отчет по результатам анализа и оценки состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами на территории г. Кызыла.

I. Общие положения

Анализ состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах Республики Тыва проведен Тывинским УФАС России в рамках исполнения утвержденного приказом ФАС России от 07.02.2011 г. № 66 «О плане работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2011-2012 годы», а также в соответствии с методическими рекомендациями по анализу конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, разработанными Федеральной антимонопольной службой.

Целями анализа являются оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах, определение доли хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах, доли частных управляющих организаций, мониторинг ситуации, связанной с реализацией реформы ЖКХ в части выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способа управления.
Анализ проведен в соответствии с приказом ФАС России от 28.04.2010 г. № 220 «Об утверждении порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке», в городе Республики Тыва с численностью населения более ста тысяч человек, к которому относится единственный город столица Республики Тыва – город Кызыл, имеющий численность населения 108 070 человек, при этом был исследован только рынок услуг по управлению многоквартирными домами города Кызыла, индивидуальные жилые дома не учитывались.

Информационная база исследования: Жилищный кодекс Российской Федерации, Постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», нормативно-правовые акты муниципального образования города Кызыла, регламентирующие правоотношения хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги на рынке по управлению многоквартирными домами в городе Кызыле:

- копия постановления Мэра г. Кызыла от 09.04.2009 г. № 575 «Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций»;

- информация, представленная Мэрией г. Кызыла по количеству управляющих компаний и товариществ собственников жилья в г. Кызыле по состоянию на 01.03.2011 г.;

- копия постановления Мэра г. Кызыла от 01.06.2010 г. № 1485 «О проведении открытого конкурса по отбору управляющих организаций»;

- копия протокола № 001-ОК-01-10-ЖКХ вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 06.07.2010 г.;

- копия протокола № 002-ОК-01-10-ЖКХ рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 27.07.2010 г.;   

- извещение Мэрии г. Кызыла о проведении открытого конкурса рег. № ОК-01-10-ЖКХ;

- конкурсная документация открытого конкурса рег. № ОК-01-10-ЖКХ по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, расположенными на территории г. Кызыла и собственники, которых не выбрали способ управлении;

- копия акта приема-передачи муниципального имущества ООО УК «Жилсервис» от 30.07.2010 г.;

- копия постановления Мэра г. Кызыла от 03.09.2010 г. № 2256 «О заключении договора управления многоквартирными домами с Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилсервис».

II. Временной интервал исследования товарного рынка

В соответствии с методическими указаниями ФАС России,  постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и Планом работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках, утвержденный приказом ФАС России от 07.02.2011 г. № 66 временные границы обзора рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах определен 2010 годом.

III. Продуктовые границы товарного рынка

В целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка будет являться комплекс услуг по управлению многоквартирными домами, включающий услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключенных договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления  многоквартирным домом деятельности.  

В соответствии с пунктом 3.1 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 г. № 220 продуктовыми границами рынка приняты услуги по управлению многоквартирными домами на территории города Кызыла.

Под услугами по управлению многоквартирными домами понимаются оказываемые управляющей организацией работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключённых договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (методические указания ФАС России).

Согласно статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс РФ) целью управления многоквартирным домом является обеспечение собственников и нанимателей жилых помещений благоприятными и безопасными условиями проживания, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом должно осуществляться на основании Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, иных нормативных правовых актов.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

IV. Географические границы товарного рынка

В соответствии с пунктом 4.1 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 г. № 220 в целях проведения данного исследования географическими границами рынка услуг по управлению многоквартирными домами принято административная граница города Кызыла с численностью населения более 100 тысяч жителей.

По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Тыва население г. Кызыла составляет 109 906 человек.

В Республике Тыва в 2010 году единственным городом с населением более 100 тысяч жителей являлся г. Кызыл, поэтому географическими границами изучаемого рынка приняты административные границы города Кызыла.

V. Определение состава хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке

Согласно пункта 5.1 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 г. № 220 в состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке, включаются хозяйствующие субъекты, реализующие в его границах рассматриваемый товар в пределах определенного временного интервала исследования товарного рынка.

В состав хозяйствующих субъектов, действующих на рассматриваемом рынке, могут быть также включены физические и юридические лица, которые в течение краткосрочного периода (не более года) могут при обычных условиях оборота и без дополнительных издержек (издержки окупаются в течение года при уровне цен, отличающемся не более чем на ... процентов от сложившейся средневзвешенной рыночной цены) войти на данный товарный рынок.  

В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса РФ в состав хозяйствующих субъектов-участников рынка управления многоквартирными домами в городах входят управляющие организации – юридические лица независимо от организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами.

Потребителями услуг управляющих организаций являются собственники помещений в многоквартирных домах.

По информации, полученной из Мэрии г. Кызыла Республики Тыва в 2010 году осуществляли деятельность 27 хозяйствующих субъектов оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами, из них 4 (четыре) управляющих компании и 23 (двадцать три) товариществ собственников жилья.

Всего в городе Кызыле 4 (четыре) управляющих организации, из них 1 (одна) управляющая организация со смешанной формой собственности с долей участия муниципального образования в уставном капитале более чем  ... %, у которой в управлении находится ... % жилищного фонда от общего объема жилищного фонда, обслуживаемого управляющими организациями и товариществами собственников жилья (табл. 4).

Частных управляющих организации всего 3 (три), у которых в управлении находится ... % жилищного фонда. У товариществ собственников жилья находится в управлении ... % жилищного фонда (табл. 3).

В состав участников по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле входят: ...

VI. Объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах и доли хозяйствующих субъектов на рынке

В соответствии с пунктом 6.1 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 г. № 220 основным показателем для расчета объема товарного рынка и долей хозяйствующих субъектов на рынке является объем продаж (поставок) на рассматриваемом товарном рынке. Иные показатели используются в тех случаях, когда из-за отраслевых особенностей они позволяют более точно охарактеризовать положение хозяйствующих субъектов на рассматриваемом товарном рынке с точки зрения конкуренции.

Исходя из Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, рынок услуг по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле рассчитывался как объем жилищного фонда, находящегося в управлении хозяйствующими субъектами.

Согласно информации представленной Мэрией г. Кызыла объем жилищного фонда, находящегося в управлении хозяйствующих субъектов в 2010 году в г. Кызыле составил 1062,61 тыс. кв.м., что и является объемом рынка услуг по управлению многоквартирными домами. Способ его определения – объем товара (услуги) в соответствии с заключенными договорами на рассматриваемом товарном рынке в натуральном выражении. Всего в 2010 году в управлении хозяйствующих субъектов находилось 754 многоквартирных домов общей площадью 1062,61 тыс. кв.м. (табл.3).

Согласно пункта 6.3 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 г. № 220 доля хозяйствующего субъекта на товарном рынке рассчитывается как выраженное в процентах отношение показателя, характеризующего объем товарной массы, поставляемой данным хозяйствующим субъектом на рассматриваемый товарный рынок, к показателю, характеризующему объем рассматриваемого товарного рынка.  

Наибольшую долю на исследуемом рынке в 2010 году занимала управляющая компания ООО УК «Жилсервис», со смешанной формой собственности с долей участия муниципального образования в уставном капитале более чем ... %, в управлении которой по состоянию на 01.01.2011 г. находится 638 многоквартирных дома (табл. 3). В том числе в 2010 году по результатам проведения Мэрией г. Кызыла 1 (одного) открытого конкурса ООО УК «Жилсервис» передано в управление 421 многоквартирных дома общей площадью 143289,42 кв.м.

Нарушений, при проведении конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами не выявлено (табл. 6).

Доля хозяйствующих субъектов на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле:

VII. Уровень концентрации рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городе Кызыле

Для оценки уровня развития конкуренции, необходим расчет коэффициента рыночной концентрации CR.

         В соответствии с различными значениями коэффициента рыночной концентрации CR выделяются три уровня концентрации рынка: высокий (при CR от  70 % до 100 %), умеренный (при CR от 45 % до 70 %), и  низкий (при CR меньше 45 %).

Хозяйствующие субъекты, имеющие наибольшую долю жилищного фонда находящегося у них в управлении:

Для определения уровня концентрации товарного рынка используются доли хозяйствующих субъектов имеющих наибольшую долю жилищного фонда: ООО УК «Жилсервис» - ... %, ООО «Сервис плюс» - ... % и ООО «Управдом» - ... %.

Коэффициент рыночной концентрации CR3 в 2010 году определяемый как сумма долей на товарном рынке (выраженных в процентах) трех крупнейших хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке составил ... %

Следовательно уровень концентрации на исследуемом рынке высокий, так как CR3 = 80,96 %.

Индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) составил 5136,86 – на рынке услуг по управлению многоквартирными домами (71,32*71,32 + 6,21*6,21 + 3,43*3,43).

Учитывая, что коэффициент рыночной концентрации СR3 = 80,96%, а индекс рыночной концентрации Герфиндаля-Гиршмана (HHI) больше 2000 и меньше 10000, то рынок услуг по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле относится к рынку с высоким уровнем концентрации.

VIII. Барьеры входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городе Кызыле

Деятельность по управлению многоквартирными домами не является лицензируемой. Действующим законодательством не установлены квалификационные требования к управляющим организациям.

В соответствии с пунктом 8.2 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 г. № 220 к барьерам входа на рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городе Кызыле можно отнести экономические ограничения такие как:

- необходимость осуществления значительных первоначальных капитальных вложений при длительных сроках окупаемости этих вложений;

- ограниченная доступность финансовых ресурсов и более высокие издержки привлечения финансирования для потенциальных участников по сравнению с хозяйствующими субъектами, действующими на рассматриваемом рынке.  

Органом местного самоуправления предоставляются  льготы отдельным хозяйствующим субъектам, в частности ООО УК «Жилсервис», у которого  участие муниципального образования  в уставном капитале управляющей организации более чем ... %, что создает преимущества по сравнению с другими потенциальными участниками рынка.

           К иным ограничениям входа на рынок следует отнести отсутствие необходимой правовой информации, недостаточный уровень юридической грамотности собственников помещений в многоквартирных домах.

Выявленные на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле экономические барьеры  можно все же охарактеризовать как преодолимые.

 Передача многоквартирных домов при смене способа управления осуществляется управляющими организациями согласно Положения о порядке  передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций, утвержденного постановлением Мэра г. Кызыла от 09.04.2009 г. № 575 «Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций», который устанавливает порядок передачи многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации, товариществу собственников жилья или иному объединению собственников жилья.

Для принятия дома в управление уполномоченная собственниками управляющая организация обращается к управлявшей домом жилищной организации с заявлением о передаче жилого дома  в управление. После приема заявления организация, осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома, в 30-дневный срок передает уполномоченной собственниками управляющей организации  техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, направляет уведомления о передаче многоквартирного дома  в управление уполномоченной собственниками управляющей организации  в Мэрию г. Кызыла и Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла.    Уполномоченная  собственниками управляющая организация принимает техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом  и в 10-дневный срок уведомляет о приеме многоквартирного дома в управление собственников жилых и нежилых помещений.

IX. Оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Кызыле

В соответствии с пунктом 9.2 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 28.04.2010 г. № 220 рынок услуг по управлению многоквартирными домами в городе Кызыле относится к рынку с недостаточно развитой конкуренцией с высоким уровнем концентрации с существующими, но преодолимыми барьерами. Также на состояние конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле оказывает влияние наличие аварийного и ветхого жилищного фонда, в связи с тем, что такой фонд является расточительным потребителем энергоресурсов. Поэтому предоставляемые жилищно-коммунальные услуги в аварийных и ветхих  многоквартирных домах имеют весьма низкое качество. 

В целом по городу качество предоставляемых услуг по управлению многоквартирными домами находится на удовлетворительном уровне.

По результатам проведенного анализа состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Кызыле за 2009 год, в реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более чем 35%, хозяйствующие субъекты не включались.

X. Вывод

Таким образом, состояние конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле, определенное в ходе проведенного анализа, позволяет отнести рассматриваемый рынок к рынкам с недостаточно развитой конкуренцией. Фактически доминирующее положение на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле в 2010 году занимала управляющая организация ООО УК «Жилсервис».

В связи с этим, возможно рассмотрение вопроса о включении  ООО УК «Жилсервис» в реестр хозяйствующих субъектов, имеющих на рынке определенного товара долю более 35 процентов, на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городе Кызыле.

Рынок услуг по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле является высококонцентрированным. Однако с 2008 года растет доля жилищного фонда находящегося в управлении товариществ собственников жилья, что говорит о повышении активности собственников помещений в управлении многоквартирными домами, в которых они проживают.     

Специалист 1 разряда отдела контроля

размещения государственного заказа и

антимонопольного контроля органов власти                              В.В. Сарбаа 

Согласовано

Начальник отдела контроля

размещения государственного заказа и

антимонопольного контроля органов власти                               Ф.А. Хаджиев