Анализ рынка услуг по управлению многоквартирными домами за 2009 г.
УТВЕРЖДАЮ:
Руководитель
Тывинского УФАС России
________О.М. Долгих
«29 апреля » 2010 г.
Аналитический отчет
по результатам анализа и оценки состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами на территории г. Кызыла.
I. Общие положения
Обзор состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах Республики Тыва проведен Тывинским УФАС России в рамках исполнения утвержденного приказом ФАС России от 06.02.2008 № 28 в соответствии с пунктом 5 плана работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках на 2009-2010 годы, а также в соответствии с методическими рекомендациями по анализу конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами, разработанными Федеральной антимонопольной службой.
Целями обзора являются оценка состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах, определение доли хозяйствующих субъектов, действующих на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах, доли частных управляющих организаций, мониторинг ситуации, связанной с реализацией реформы ЖКХ в части выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способа управления.
Обзор проведен в соответствии с Порядком проведения анализа и оценки состояния конкурентной среды на товарном рынке, утвержденным приказом ФАС России от 25.04.2006 № 108, в городах Республики Тыва с численностью более ста тысяч человек, к которым относится в Республике Тыва - г. Кызыл, имеющая численность населения 108 070 человек, при этом был исследован только рынок услуг по управлению многоквартирным домами города Кызыла, индивидуальные жилые дома не учитывались.
Информационная база исследования: Жилищный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправлении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», нормативно-правовые акты муниципального образования города Кызыла, регламентирующие правоотношения хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги на рынке по управлению многоквартирными домами в городе Кызыле:
- Положение о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих компаний, утвержденный постановлением мэра г. Кызыла от 09.04.2009 г. № 575,
- Реестр управляющих компаний и ТСЖ зарегистрированных на территории г. Кызыла (по состоянию на 01.01.2010 г.)
- Конкурсная документация о проведенных конкурсах в 2008-2009 годах по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами: протоколы вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами, протоколы рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации по управлению многоквартирными домами, протокол конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами.
- а также информация представленная Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Республике Тыва о хозяйствующих субъектах занимающихся видом деятельности: 70.32.1 – управление эксплуатацией жилого фонда.
II. Временной интервал исследования товарного рынка
В соответствии с методическими указаниями ФАС России, постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и Планом работы ФАС России по анализу состояния конкуренции на товарных рынках, временные границы обзора рынка услуг по управлению многоквартирными домами в городах определен 2009 годом.
III. Продуктовые границы товарного рынка
В соответствии с методическими указаниями ФАС России в целях проведения данного исследования продуктовыми границами рынка приняты услуги по управлению многоквартирными домами на территории города Кызыла.
Под услугами по управлению многоквартирными домами понимались оказываемые управляющей организацией работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление на основании заключённых договоров коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, а также осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности (методические указания ФАС России).
Согласно ст. 161, 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) целью управления многоквартирным домом является обеспечение собственников и нанимателей жилых помещений благоприятными и безопасными условиями проживания, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Управление многоквартирным домом должно осуществляться на основании Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, иных нормативных правовых актов.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
-непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
-управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
-управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
IV. Географические границы товарного рынка
В соответствии с методическими указаниями ФАС России в целях проведения данного исследования географическими границами рынка услуг по управлению многоквартирными домами приняты административные границы городов с численностью населения более 100 тысяч жителей.
По данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Тыва население г. Кызыла составляет 108 070 человек.
В Республике Тыва в 2009 году единственным городом с населением более 100 тысяч жителей являлся г. Кызыл, поэтому географическими границами изучаемого рынка приняты административные границы города Кызыл.
V. Состав хозяйствующих субъектов, действующих на товарном рынке
В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса РФ в состав хозяйствующих субъектов-участников рынка управления многоквартирными домами в городах входят управляющие организации – юридические лица независимо от организационно-правовой формы и индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению многоквартирными домами.
Потребителями услуг управляющих организаций являются собственники помещений в многоквартирных домах.
По информации полученной из Мэрии Республики Тыва в г. Кызыле в 2009 году осуществляли деятельность 27 хозяйствующих субъектов, оказывающих услуги по управлению многоквартирными домами, из них управляющих компаний – 5, товариществ собственников жилья – 22.
(Таблица 3).
VI. Объем товарного рынка и доли хозяйствующих субъектов на рынке
В соответствии с методическими указаниями ФАС России объем рынка услуг по управлению многоквартирными домами рассчитывался как объем жилищного фонда, находящегося в управлении хозяйствующими субъектами.
Согласно информации представленной Мэрией г. Кызыла объем жилищного фонда переданного в управление хозяйствующим субъектам в 2009 году в г. Кызыле составил 998615,68 тыс. кв.м., что и является объемом рынка услуг по управлению многоквартирными домами. Способ его определения – объем товара (услуги) в соответствии с заключенными договорами на рассматриваемом товарном рынке в натуральном выражении. Всего в 2009 году было передано хозяйствующим субъектам 730 домов (табл.1,2).
В 2009 г. в городе Кызыле собственниками помещений в многоквартирном доме способом управления управляющей организацией выбрали 93,97% собственников жилья. Управление товариществом собственников жилья – 6,03 % (табл.1,2).
Способ управления управляющей организацией выбрали на общем собрании 76,68 % собственников жилья, 23,32 % - по результатам конкурса.
Всего в городе Кызыле управляющих организаций 5, из них 1 управляющая организация со смешанной формой собственности с долей участия муниципального образования в уставном капитале более чем 25 %, у которой в управлении находится 95,92 % жилищного фонда, обслуживаемого управляющими организациями , 4 частных управляющих организации, у которых в управлении 4,08 % жилищного фонда, обслуживаемого управляющими организациями (табл.4).
Органами местного самоуправления города Кызыла в 2009 г. проведен 1 конкурс по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами.
Нарушений, при проведении конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами не выявлено (табл. 6).
Наибольшую долю на исследуемом рынке в 2009 году занимала управляющая компания ООО УК «Жилсервис», со смешанной формой собственности с долей участия муниципального образования в уставном капитале более чем 25 %, в управлении которой по состоянию на 01.01.2010г. находится 658 многоквартирных дома (табл. 3). По представленной Мэрией г. Кызыла информации о проведенных конкурсах по отбору управляющей организации, ООО УК «Жилсерис» в 2009 г. передано 160 многоквартирных дома в результате открытого конкурса, 498 многоквартирных дома переданы в управление управляющей организации в результате выбора на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
VII. Уровень концентрации товарного рынка
Для оценки уровня развития конкуренции, необходим расчет коэффициента рыночной концентрации CR.
В соответствии с различными значениями коэффициента рыночной концентрации CR выделяются три уровня концентрации рынка: высокий (при CR от 70 % до 100 %), умеренный (при CR от 45 % до 70 %), и низкий (при CR меньше 45 %).
Для определения уровня концентрации товарного рынка используются доли следующих хозяйствующих субъектов: ООО «Сервис плюс», ООО «Жилсервис», ТСЖ «Радуга».
Рассчитаем коэффициент рыночной концентрации (CR):
2009 г. CR = 6,73%+76,41%+2,72%= 85,86%;
Следовательно уровень концентрации на исследуемом рынке высокий, так как CR = 85,86%.
VIII. Барьеры входа на товарный рынок
Деятельность по управлению многоквартирными домами не является лицензируемой. Действующим законодательством не установлены квалификационные требования к управляющим организациям.
К иным ограничениям входа на рынок следует отнести отсутствие необходимой информации, недостаточный уровень юридической грамотности собственников помещений в многоквартирных домах и, как следствие, значительное число нарушений жилищного законодательства при исполнении обязанностей и реализации прав, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, что препятствует завершению процедур выбора способа управления многоквартирными домами и дальнейшему развитию анализируемого рынка.
Органами местного самоуправления предоставляются льготы отдельным хозяйствующим субъектам, в частности ООО УК «Жилсервис», у которого участие муниципального образования в уставном капитале управляющей организации более чем 25 %, что создает преимущества по сравнению с другими потенциальными участниками рынка.
Передача многоквартирных домов при смене способа управления осуществляется управляющими организациями согласно Положения о Порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций, утвержденного постановлением Мэра г. Кызыла от 09.04.2009 г. № 575, «Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций», который устанавливает порядок передачи многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации, товариществу собственников жилья или иному объединению собственников жилья.
Для принятия дома в управление уполномоченная собственниками управляющая организация обращается к управлявшей домом жилищной организации с заявлением о передаче жилого дома в управление. После приема заявления организация, осуществлявшая управление и техническое обслуживание многоквартирного дома, в 30-дневный срок передает уполномоченной собственниками управляющей организации техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом, направляет уведомления о передаче многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации в Мэрию г. Кызыла и Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла. Уполномоченная собственниками управляющая организация принимает техническую и бухгалтерскую документацию на многоквартирный дом и в 10-дневный срок уведомляет о приеме многоквартирного дома в управление собственников жилых и нежилых помещений.
IX. Оценка состояния конкурентной среды на товарном рынке
Рынок по управлению многоквартирными домами в городе Кызыле является рынком с высокой концентрацией с существующими, но преодолимыми барьерами.
Качество предоставляемых услуг находится на удовлетворительном уровне.
По результатам проведенного Обзора состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах за 2008 год, в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более чем 35%, хозяйствующие субъекты не включались.
X. Вывод
Состояние конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле, определенное в ходе проведенного анализа, позволяет отнести рассматриваемый рынок к рынкам со слабо развитой конкуренцией. Хозяйствующим субъектом, занимающим доминирующее положение на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в г. Кызыле в 2009 году являлась управляющая компания ООО УК «Жилсервис».
В связи с этим, должен рассматриваться вопрос о включении ООО УК «Жилсервис» в реестр хозяйствующих субъектов, имеющих на рынке определенного товара долю более 35 процентов на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в городах.
Главный государственный
инспектор отдела
антимонопольного
контроля и рекламы Ш.А. Сарыглар